民營企業融資一直都是個難題，從銀行貸款也一直都是很有難度的事情。

也是因爲融資難的原因，大多數的民營企業在達到一定規模後，都會選擇上市，來解決企業融資的問題。

當然也有資本家是單純衝着圈錢去的，這一類人已經不能算是企業家了，真正的企業家，是不會爲了單純圈錢而融資的。

九十年代初期，銀行是求着別人貸款，那個時代動輒高達百分之十幾的貸款利率，簡直是合法的高利貸，銀行自然是搶着往外貸款。

也是在九十年代的企業改革歷程當中，有太多的企業破產倒閉，這也是使得銀行產生了大量的呆賬還賬，因此銀行對企業的貸款，也逐漸變得嚴格起來。

特別是銀行開始商業化以後，就更講究經濟效益，每一筆貸款都是生意，都要注重盈利。這也加劇了民營企業貸款的困難。

金融行業註定是嫌貧愛富的，越是資金匱乏，需要貸款的企業，銀行越是不願意放款，而越是手裡有錢，不需要貸款的企業，銀行越是上趕着送錢。

事實上金融機構發放貸款，首先考慮的是資本的安全性，其次纔是盈利性。

安全性比較好理解，就是錢給你了是不是安全，把錢借給別人，第一個要考慮的是錢會不會打水漂。

如果貸款者是企業, 那麼金融機構機會評估企業所屬的行業、市場、競爭、經營、管理、技術等等一系列的要素, 說白了就是你有沒有還款能力。

而很多民營企業，特別是中小型的民營企業，經營管理不規範，技術水平落後, 企業信用不足, 資產也非常有限，銀行自然不願意放款。

另外企業的現金流, 也是銀行考慮的一大要素, 畢竟現金流纔是銀行還款的第一來源。

然而中小企業的財務報表通常沒有經過專業的會計師事務所審計，而且走私賬的情況很多, 賬目不盡不實，對於銀行的參考意義也不大。

銀行無法覈實企業提供信息的真實性, 從而就無法判斷企業真實的經營情況, 所以乾脆就爲了資金的安全, 選擇不放款了。

我寧願少賺點錢，也不能做虧本生意！

也是因爲貸款比較困難, 而且貸款利息又高, 所以李衛東旗下的企業, 在擴張的過程當中，幾乎沒有去尋求銀行貸款, 而主要是使用了自己的現金流。

電器廠方面，主要是做家電產品代工, 這屬於勞動密集型產業，實際上是隻負責生產，不負責銷售，雖說是賺個辛苦錢, 但並不用承擔市場風險。

無論產品能不能賣出去, 我先把加工費賺到手了。這是代工企業的一個特點，只在建廠的時候, 需要比較大的資金，一旦生產進入到正軌，現金流就比較健康了，對於銀行貸款的需求並不大。

小狗電器公司, 前些年靠着豆漿機、微波爐等高利潤產品, 賺了一些錢。後來李衛東發動價格戰，小狗電器的產品大幅度降價，這部分的利潤被攤薄了。

好在小狗電器成功的進軍日本市場，並且通過賣美容產品, 獲得了豐厚的利潤，資金流方面一直都是比較健康的。

小狗健康本來就是靠賣保健產品起家，保健產品是真正的暴利，小狗健康更是富得流油，仔細算起來的話，過去的十年裡，小狗健康反而是李衛東最大的收入來源。

富康工程的效益也保持穩步增長，這得益於國家在假設方面一直不斷的投入，而且最近又剛剛拿下了印度的大訂單，企業的現金流很充沛，都夠再買塊地建新廠區的了。

至於富康農機，前些年憑藉着農用三輪車這款產品，獲利豐厚，最近兩年又依靠出售棉花收割機，保持了良好的業績。

而且富康工程和富康農機，都是傳統的機械製造企業，這種類型的企業，在企業運轉正常的情況下，只要不上馬大項目，是用不到融資的。

李衛東做的這些製造業，資金情況都比較的健康，用不着找銀行貸款。

但是批發商城就不一樣了，批發商城不是製造業，而是與商業有關，準確的說的是商業地產。

商業地產也是地產，做地產這一行，不去找銀行貸款，而是自己拿真金白銀出來，那豈不是憨憨？

李衛東的批發商城想要繼續擴張，就必須要解決貸款的問題。

……

吳行長泡了上好的普洱，親自給李衛東添上了茶，同時開口說道：“李董事長，不是我不想貸款，而是現在的企業貸款的確是有些困難。

你也知道，前些年有很多的企業倒閉，我們銀行發出去的貸款也都打了水漂，只給我們帶來了巨大的損失，所以最近兩年貸款總體是收緊的，審覈也比較嚴格。

就拿我們行說吧，但凡是超過300萬的貸款，都得上報省行，超過1000萬的話，得上報京城的總行。你要的這個貸款金額，不光得上報，還得總行批准才行。”

李衛東拿起茶杯抿了一口，接着說道：“吳行長，據我所知國企貸款還是很容易的吧？別的企業我就不說了，運輸公司那邊要建新汽車站，這貸款可是馬上就批准了！

要說起來，運輸公司最近幾年的效益可不怎麼樣，他們把車都賣給了個人，客運線路也都承包出去了，就靠着收承包管理費纔有點收入。”

“運輸公司畢竟是國有企業嘛，好歹有國家兜底。而且新汽車站項目，也是市裡面規劃的重點項目，算是民生工程，我們放款也比較安心。”

吳行長話音頓了頓，接着說道：“李董事長，你要建的那個批發商城，畢竟是商業項目，是有風險的，而且資金數額這麼大，總行那邊批准的可能性並不大。”

“那我抵押貸款，這樣總行了吧！”李衛東開口問道。

“如果有抵押的話，我倒是可以試着說服一下總行領導。”吳行長接着問道；“李董事長，你打算拿什麼做抵押？事先說好，機器設備和貨物抵押，我們可不收的。”

曾經的銀行是願意接受機器設備和貨物抵押的，特別是在九十年代，很多企業爲了獲得資金，將生產設備和產品，抵押給銀行以獲得貸款。

然而機器設備這種東西，折舊速度實在是太快了，更何況很多企業抵押的機器設備，原本就比較老舊了，日後他們還不上錢，銀行收回來的機器設備只能當廢鐵賣。

貨物抵押的情況也差不多，很多企業缺少資金，歸根結底就是因爲他們生產的產品比較老舊，已經適應不了市場需求，產品賣不出去，企業自然就缺錢了。

企業自己都沒辦法把這些產品賣出去，銀行又怎麼可能找到到銷路？所以這種抵押物即便是落入到銀行的手裡，就跟分配差不多。

如此算來，無論是用機器設備作抵押，還是用貨物做抵押，銀行都是虧錢的。

吃一塹長一智，銀行也知道機器設備和貨物處置起來太麻煩，而且還收不回成本，因此乾脆就不接受機器設備和貨物抵押了。

李衛東很清楚這裡面的門道，於是他開口說道；“我可以用批發商城的土地和房產進行抵押。”

吳行長微微一皺眉，隨後開口說道；“李董事長，我記得紡織品批發商城已經抵押出去了，你們正在建那個小家電批發商城，不就是用那筆貸款建起來的麼？”

“小家電批發商城已經建好了，我可以用這個小家電批發商城作爲抵押，申請一筆貸款。”李衛東開口說道。

“這恐怕很難。”吳行長接着說道：“當初我們願意接受紡織品批發商城作爲抵押，主要是因爲紡織品批發商城成功的開起來了，你們收的租金和管理費，可以償還這筆貸款。

但是現在小家電批發商城都還沒開業呢，我們也不知道這個項目能不能賺到錢。如果這個項目不成功的話，那隻能算是一棟沒用的空建築，不值錢的。”

“就算小家電商城搞不起來，不還有土地麼！”李衛東開口說道，但話剛出口，他馬上意識到，這是2000年，而不是二十年後，土地並不值錢。

果不其然，吳行長開口說道：“土地這東西又值不了幾個錢，所拿到的到款非常有限。”

後世的話，住房抵押貸款大概要打個七折，商鋪是六折，廠房和土地使用權抵押是五折，學區房和旺鋪的抵押比例會高一些。

然而在2000年的時候，房價還沒有上漲，房地產的抵押折扣要比未來低得多；土地的價格更是十分便宜，抵押不了幾個錢。

李衛東思考片刻，開口說道；“這樣吧，我可以用公司的股份作爲抵押，來申請一筆貸款。”

“富康工廠或者富康農機的股份或許有可能，但商城管理公司的股份肯定不行。”

吳行長接着解釋道：“目前商城管理公司的盈利，主要還是靠紡織品批發市場的租金，但是紡織品批發市場已經抵押出去了，這等於是一件抵押物，做了兩次抵押，總行那邊肯定通不過的。”

李衛東皺了皺眉頭，富康工程和富康農機的股份，李衛東日後還有大用。

最起碼兩家企業都有上市的可能性，所以股權必須要清晰明確，若是拿去抵押的話，等上市的時候，證監會那邊的審批或許會有麻煩。

吳行長則接着說道：“其實即便是你用富康工程或者富康農機的股份做質押，也得需要比較長的審覈時間，你們畢竟不是上市公司，總行那要審覈你們的財務報表，符合條件纔敢放貸。”

用股份向銀行貸款，屬於質押貸款的一種，銀行做的最多的質押貸款，也都是股票質押。

不過股票質押用的往往是上市公司的股票，因爲上市公司的股票有一個實際的價格，而且財報也比較透明，銀行可以清楚的瞭解到公司的情況。

如果不是上市公司的話，拿股份進行質押就比較麻煩了，銀行要對股份的價值進行評估，也要查看企業的各項財報，必須得是盈利能力較好的企業，纔會給予放貸。

至於中小企業的股份，通常是與質押貸款絕緣的。

“放貸時間太長，比較耽誤事。”李衛東直接找了個藉口拒絕道。

“那我也沒有什麼好辦法了。”吳行長雙手一攤。

李衛東沉吟片刻，然後開口問道：“吳行長，如果我申請房地產開發貸款，審批下來的可能性大不大？”

“這個嘛……”吳行長皺着眉頭想了想，開口說道；“這方面我是真不知道，因爲我這裡還從沒辦過這種業務。

據我瞭解，目前申請房地產開發貸款的企業，都是大城市或者南方沿海地區的房產公司，特別是珠三角那邊比較多。

咱們青河這種小地方，目前還沒有個像樣的房地產開發商，也沒有人申請過這種東西，所以我不知道你們去申請，能不能成功。”

李衛東則開口說道：“我也知道申請房地產開發貸款有些困難，但事在人爲嘛。我還是想試一試，所以流程方面的事情，就拜託吳行長了，至於其他方面，我來想辦法！”

……

房地產開發貸款，是指對房地產開發企業發放的用於住房、商業用房和其他房地產建設的項目貸款，貸款時間一般不超過三年。

房地產開發企業想要拿到這種貸款，必須要先取得貸款項目的土地使用權、規劃投資許可證、建築許可證、開工許可證等等，商品房還要有預售許可證。

項目也必須要與申報用途與功能相符，項目的工程預算和施工計劃須符合法律法規，而且投資方要事先投入至少30%的項目資金，這樣才能從銀行貸到餘下的70%。

後世很多人說，房地產開發商用銀行的錢建房子，指的其實就是這個房地產開發貸款。

因爲這個貸款只要項目合規，證件齊全，然後投入30%的資金，就能拿到貸款，跟信用貸款差不多。

再加上房地產有預售的政策，房產開發企業可以提前賣房回籠資金，實際的投入資金其實是低於30%的，因此也有人說開發房地產是在空手套白狼。

而真正空手套白狼的，是那種拿着平面圖，指着一片空地就違規進行預售。

等預付款收足30%的金額，然後再拿着這筆錢去銀行申請房地產開發貸款，來完成整個項目，這樣的話一分錢都不用出，百分百借雞生蛋。

過去那些所謂房產公司資金斷裂，產生了爛尾樓，十有八九都是那種情況。

房產公司先搞個規劃圖，或者挖個地基，甚至房子都開建了，就爲了先收一筆預付款。

有的時候預付款湊不足30%，或者項目與申報不符，房地產開發貸款批不下來，資金鍊自然就斷裂了，然後房子可不就爛尾了麼！開發商把剩下的錢都捲走跑路了，吃虧的則是那些提前支付房款的人。

所以有關部門纔會不斷的提醒，買房一定要認準所謂的五證齊全，這不光是涉及到後來辦房產證等問題，更是因爲只有這五證齊全的項目，才能申請到房地產開發貸款，這個項目的資金鍊纔有保障。

在2003年以前，這個房地產開發貸款的申請難度是比較大的。

一來是因爲當時的銀行還處於商業化轉型階段，對於放款比較謹慎。這要等到2004年國務院啓動國有銀行股份制改革，纔開始改善。

更主要的原因是國家政策的因素，直到2003年6月份，央行的《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，還在對房地產開發貸款進行管控。既然國家在管控，銀行自然不會輕易放款。

直到2003年8月份，國務院頒佈了《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》，也就是房地產行業著名的18號文件，要求“對符合條件的房地產開發企業和房地產項目，繼續加大信貸支持力度”。

從那以後，房地產開發信貸纔開始逐漸放開，有了銀行信貸的支持，中國房地產企業也正式走上了崛起的道路。

而在2000年的時候，受到種種限制，大概只有背景比較深厚、關係比較硬朗的房企，纔有機會拿到這個房地產開發貸款。普通的房地產企業，即便是符合資格，也很難申請到房地產開發貸款。