1987年3月9日。

星期一。

林祖輝來到新時代地產的辦公室，拿起辦公桌上的報紙一看，果然是連夜刊登了他的『壯舉"。

就連《天天日報》都登露出來，不過主題是『慈善"；至於其它的刊登報紙，主題則是『風流"。

簡單的看了幾眼，便沒有了興趣，他一點也不在意這些花邊新聞，反而覺得是在給自己打廣告，他連廣告費都不需要出。

不一會，陳斌來到辦公室。

林祖輝詢問道：「京城那個項目進展如何了？」

陳斌知道老闆對於『國有土地證編號為0001"這個榮譽很看重，想爭取成為內地第一個外銷房地產的地產商。

「寶利科技正在和政府交涉，相信今年一定可以拿到許可！我們已經派駐了骨幹在那邊，一旦拿到許可，很快就可以進入徵收、平整土地等環節.....」

林祖輝聽著彙報，腦海里浮現出這個項目的藍圖。

雖然他沒有去過京城考察（香江事務關鍵時刻），但選址他也是有建議的——靠近機場的溫榆河畔。

不僅僅如此，他大手一揮，讓整個項目的面積在260平方尺（約23.5萬平方米），總建築面積在120萬平方尺。形象一點的形容，相當於香江的太古城、黃埔花園那麼大！

整個項目大概規劃為400幢別墅，及上千個單位的住宅公寓。聽起來是個大工程，但內地的地價、房價，怎麼能和香江相比！.br>

目前，香江本島住宅普遍都在1000元每平方尺以上，也就是上10000元一平米以上。

而鵬城、京城的房價，在90年代初期也就1600元每平米左右，同一時間相差10倍以上。前世鞏麗因為拍攝了《唐伯虎點秋香》，收到了永勝的100萬片酬，便在1992年買下正好開售的麗京花園別墅，單價為5000元每平米。

「也不能全靠寶利科技，你也知道他們做事的效率，我們也要多活動活動！」

「恩，我已經叮囑駐守的高級職員，多去諮詢一下政策，多去活動活動！」

林祖輝這才點點頭，然後想起什麼，又說道：「晚點我介紹你一個人，我打算投資她在內地做運作方面的業務，會讓她參與這個項目！」

「好！」

陳斌毫不關心老闆所說的人是什麼樣子，他只知道老闆不會拿項目開玩笑。

林祖輝打算讓鄒凱旋去內地成立一家貿易公司，主要為自己搜集古董業務；與此同時，培養她在地產上運作的本事，為將來做打算。

若真是人才，憑藉這兩個項目她就可以走進自己的視線里，若是扶不起的阿斗，林祖輝只能讓首富先生去培養吧！

......

本周，林祖輝一個重要的工作是解決華人置業的『10億貸款"問題。當然了，這並沒有什麼難度，皇室大廈和夏愨大廈都是優質物業，而華人置業本身現金流就已經高達16億，可謂公司聲譽正濃。

林祖輝直接邀請了幾家銀團，來到華人置業的會議室，一次性達成組合貸款協議。

會議室里，林祖輝特意將自己對香江的寫字樓前景的看法，向幾位銀行家進行述說。

「香江的寫字樓將是最近幾年增長最亮眼的投資之一，空置率逐年下跌，租金水漲船高.....位於黃金地段的夏愨大廈和皇室大廈，其未來的租金收入以及物業本身的升值前景，是非常樂觀的.....大家再看看華人置業的資產配置，夏愨大廈、皇室大廈、宏記大廈，這三幢大廈當前每年為公司能帶來兩億多的純租金收益......而『華置中心"明年開始投入使用，亦是在市場最需要寫字樓的時候。光大廈，未來便可為公司帶來每年4億左右的純利......大家別忘了，華人置業旗下還擁有價值近12億的優質收租物業，每年的租金亦是不菲......所以，別看本輪華人置業的負債已經達到26億（借貸后），但我們的資產值、負債率都非常良好。」

幾位銀行家聽完，為林祖輝的演說鼓掌，大家深以為然，他們來之前其實就已經下定決定同意貸款。

他們為華人置業貸款的第一條件：就是林祖輝本人，而不是華人置業。

一個成功的企業，一定是有一個成功的領頭羊，而林祖輝完美的符合。

看過華人置業的財報，各銀行家再無疑問，資產值近62億（收購后），負債26億。

重要的是，旗下收租物業非常優質，收租率高、管理成本低、租金高，可謂是真正的優質資產。

四成的負債率，也是完全合情合理。

更何況，林祖輝擅長股市供股集資，所以一眾銀行家紛紛認購貸款金額，就和搶籌碼似的。

若是讓其他企業家知道了，不知道該作何想法。

在他們心中的財神爺，此時反而視林祖輝為財神爺。

解決完貸款的事情，林祖輝並沒有感覺到有多了不起，據他所知，前世大劉買下這兩幢大廈的時候，本來是制定了供股集資30億的計劃，嚇得韋理連忙拋售股票（韋理當時是華置二股東、董事局主席），並辭去主席位置。不過一個多月後，股災來臨，供股集資的計劃取消，而劉鑾雄並沒有退縮，而是採用銀行高額的貸款，依舊拿下了皇室大廈和夏愨大廈。

而對於銀行家來說，這兩幢大廈本身就是優質資產，自然也不會拒絕。除非發生嚴重的政治危機，地產暴跌，銀行家才會退縮，而八七股災對地產影響不是很大。

......

高毅恭敬的坐在沙發上，等待這林祖輝的交代。

林祖輝在紙上計算著華人置業的財務情況、預備投資，此次加上銀行貸款，華人置業實際上是有26億的資金，而兩幢大廈僅需23億多（含稅），還能餘下2億多的現金。

而今年華人置業的分紅策略是：以紅股代替現金。

算完可支配資金，林祖輝又將自己的恒生指數曲線圖拿出來。

他一直有關注證券市場，並將恒生指數以曲線圖的形勢，手繪出來，供自己作為參考。他雖然知道恒生指數的大概走勢，但他還想推測出每一次微調的可能性。

在紙上畫了一會，林祖輝再次驚訝的發現，他可能又推測出一波走勢：

原來，三月份第一周恒生指數短暫性的觸及2950點，然後迅速開始回落，截止到本周三已經下跌至2750點。

林祖輝根據兩種因素技術分析：

第一，離九月底的最高點3900點，還有近半年時間，說明應該有一波小幅的回調，這樣才能將半年時間走完。

第二，還有一個半月就是4月期指合約交割時間，大概率會出現從三月初的2950點的最高點，下跌至2600點的回調行情。道理很簡單，投資者都在買入期指合約，那麼沽空期指合約就是個機會。

通過這種分析，林祖輝對高毅說道：「一旦恒生指數跌破2750點，華人置業就買入9月期指合約，最大買入金額為2億資金。記住，只在2750點下方買，買入的動作小點，我預測四月底之前都有機會。」

高毅連忙點點頭，說道：「好的！不過現在市場期指合約交易活躍，每天都有16000張交易單，2億資金不算巨大。」

「那就降到最低影響！比如我們按照2750點計算，我們兩億資金可以買入7200張期貨合約，每天買入不能超過1000張。而且，我覺得4月份才是多空交戰的激烈時候，所以四月份的機會最多。你不要急躁！」

高毅不是專業證券出身，林祖輝不得不多叮囑一下！

他不希望影響太大，從而影響自己的證券投資。

「好的，我明白了！」高毅認真的說道。

林祖輝點點頭，心裡估算了一下，他可能又為華人置業賺了3.5億！

等九月份再供股集資10億，華人置業便能減持10億的債務，而且還有充足的現金流，並安然度過股災；股災后，買下子公司中華娛樂的娛樂行大廈，進行重建。

這樣一來，華人置業可能擠進香江十大地產行業，超過淘大置業（恆隆的置業公司）。

林祖輝一下擁有兩家十大地產公司，聲威巨大。

.......

.......

禮新時代地產系再下一城，宣布以13億的代價，買下置地的一批土地儲備。

頓時，港九震驚，新時代地產全繫上市公司股價大漲。

其實，置地並不急著出售旗下的土地儲備，因為已經有兩幢大廈出售，置地不僅打亂了『華資地"的部署，還緩解了怡和系的財務狀況。

不過，奈何新時代地產給的太多，直接以溢價兩成的報價，打動了置地管理層的心！

至於林祖輝怎麼想的？

其實很簡單，這批土地儲備都是優質地皮，看似溢價兩成，其實也就是九月份，亦或者是明年（1988年）上半年的地價水平（八七股災地價下跌15%，很快又漲回來了）。

反正也是將來開發，林祖輝也不在意那一點點差價！

而且，新時代地產要想一次性買下如此多的優質地皮，只能通過官地拍賣，那麼溢價可能更多。

若是在市場上一點點搜尋，先說優質土地可遇不可求，其次也是費時費力，等搜尋到如此多的土地時，那價格也是水漲船高了。

......

新時代地產的辦公室，林祖輝站在窗戶前，望著皇后大道繁榮的景象，陷入一種思緒。

自1984年9月初涉資本市場以來，不過才花去920天時間，林祖輝就已經實現他三年前一個普通夜晚獨處時許下的宏願：直接擁有一家超過100億市值的財團系。創業之初，他以為需要到九十年代初，才能擠進十大財閥，控制100億市值以上的上市公司。在創業的920天後，他出人意料將自己的理想提前了三年完成。

這個成績，有幾人能敵？

這一天，林祖輝22周歲！

一個男人，一個有進取心的男人，在弱冠之年，通過自己的努力奮鬥，再加上一些好運（呸，不要臉！明明是『穿越"這個金手指），能夠將昔日最狂野的夢想，在現實中放大上千倍（前世最大的夢想是身價突破千萬），的確是一件令人興奮又自豪的事情。

一向謹慎而低調的林祖輝，在1987年開始，平日里嚴肅的帥氣臉上，總是不經意間露出少許的放鬆和笑容。

深情ING！

「咚咚」

敲門聲響起，林祖輝收回思緒，他還年輕，不能躺在功勞簿上度日子。

錢是越多越好，就和老婆子女一樣！

「老闆，會議時間到了！」助手恭敬的說道。

「恩，我馬上就來！」林祖輝威嚴的說道。

不一會，林祖輝走進會議室，近20多位高層紛紛起身，待林祖輝坐好后，大家才再次入座。

這個會議是集團性質的會議，新時代地產系的母、子公司高層俱參加了今天的會議，至於孫公司——中華娛樂、富麗華酒店、大酒店，自然沒有資格參加。

中華娛樂公司：八七股災前會拋售物業（賣給華置）、證券投資，然後清償債務；八七股災后，出售娛樂行給華人置業，公司再進行分紅。至此，中環娛樂將成為一個殼公司，按照市價起碼值5000萬以上。將來可以出售給亞視或夢工廠，以作上市之用。

富麗華酒店：八七股災過6個月後，聯合林氏家族進行私有化，將於國泰城市直接管理。（註：私有化是以近6個月最高價進行的，所以要股災六個月後，再溢價兩成，便輕鬆成功）

大酒店：雙方的口水戰還在持續，國泰城市尚未展開新的攻勢。

會議的內容很簡單，各公司彙報工作，再提出遇見的問題，大家一起作討論。

最後，林祖輝總結道：「看來，大家都認為最大的問題是在國泰城市上，其問題是純利不足支付利息！至於新時代地產和華人置業的債務雖然高，但本身資產值也高，所以都僅有4成多，而且盈利前景巨大，無需擔心利息和純利的問題。」

新時代地產資產值內部預估為75億，債務27億，債務率不及4成；公司的發展地產盈利今年有望突，再加上租金純利，穩穩的在6億規模。

華人置業資產值62億，債務26億，也才四成多一點；目前公司的租金純利一年保守在3億的樣子，已經足夠償還利息（2.6億）；而且一旦華置中心（雙子大廈）投入使用，以及租金繼續上漲，將很快扭轉局面，公司提升一倍的純利。

而且高層們都知道，華人置業/新時代地產，肯定還要供股集資，減持債務，老闆只是在等待時機而已。

唯獨國泰城市負債20億，目前年純利不及1億，遠不夠利息開支。

眾人紛紛點頭，國泰城市雖然是兩家上市公司的大股東，而且控制的兩家上市公司市值，都比國泰城市本身高。國泰城市市值依舊僅8億，而富麗華酒店市值11億，大酒店市值更是80億。

但由於負債高，國泰城市並沒有被投資者看好。若不是兩家子公司的股票價值很『值錢"，怕是國泰城市要暴跌。

林祖輝點頭說道：「大家無需擔心國泰城市，只要銀行不催債務，等我們騰出手來，便可以瞬間扭轉局面。」

他的心裡想法是：只要堅持到九月份，國泰城市本身就投資了9億藍籌股，獲利都是3.5億以上，回籠的資金可以讓債務瞬間變可減少四成，穩住局面。還有國泰城市背靠新時代地產，可以大量供股集資，亦可以減持債務。

重要的是，股災後有林祖輝家族做後盾，聯合私有化也不是問題（儘可能的避免）。

既然老闆都這樣說了，很多高層都在心裡猜測，老闆一定有妙招，所以便安定下來。

梁真勛說道：「目前來看，三家公司的短期發展都已經到位了，接下來我們要先穩定下來，沉下心來發展。」

公司的錢和短期潛力，都用光了，哪怕是新時代地產都不可能大舉借債了，所以確實只能如此。

林祖輝點點頭，說道：「只是暫時的，發展是不會停下腳步的，但是也需要一個好的根基。所以，上半年我們就好好的穩固一下吧！你們作為高層，要將工作好好的做細做到位，發展物業、收租物業，儘可能的提升潛力，我會監督你們的！」

「是，老闆！」

國泰城市、華人置業都在等九月份的回報，而新時代地產並沒有投資證券業務，專心耕耘發展地產。但面對如此龐大的債務，林祖輝自然有心裡準備，那就是九月底全系供股集資30億，便可安然度過八七股災。

前世，李超人本來打算在股災前供股集資100億（全繫上市公司，再加分拆港燈的子公司嘉宏地產上市），結果股災來臨，計劃大概完成了一半。

林祖輝清楚的知道股災時間，所以新時代地產全系供股集資30億，還是可能達成的。

當然了，新時代地產這個母公司最多供股集資10~15億，林祖輝本人可以通過股票質押貸款來供，其餘部分都是華人置業和國泰城市的供股集資，那樣只需要新時代地產供股就行。

這個已經算簡單的供股了，前世大劉、羅旭瑞碰到大型收購案，都採用的是孫公司來供股集資，並進行收購。這樣一來，資金就可以放大2的三次方8倍——本人供母公司，母公司再供子公司，子公司再供孫公司。