香江劃分為三個行政區域，分別為港島、九龍和新界。

  我們都知道，因為歷史原因，港島和九龍分別在前後兩次鴉片戰爭租借給了當時的日不落帝國。

  所以這兩地地方也是最先發展起來的，現在也成為香江最繁榮的地區。

  隨著港島和九龍的土地開發接近飽和，港府也逐漸把目光投向了新界。

  新界占地面積非常的大，幾乎占據了香江百分之九十的地域，但是這也是一塊算是比較落後的地區。

  相比於港島九龍的高樓大廈，新界卻還大多是農田，就連一條像樣的公路都沒有。

  但從五六十年代開始，港府就開始著手開發新界地區。

  以填海造地建設起來的觀塘和荃灣，現在成為香江兩個較大的工業衛星鎮。

  今後一二十年，觀塘還會成為香江的娛樂中心，各大影視公司紛紛落戶觀塘鴻圖道，成為類似南韓忠武路的存在。

  除此之外，由雷蘊榮推動的大埔高新工業園區、屯門新市鎮的開發建設、以及沙田的公共屋村工程等等，並且賽馬會新馬場也建在沙田。

  而且未來香江的海運中心，葵青貨櫃碼頭同樣也在新界。

  到了現在的八十年代，新界的開發也算是非常的順利，也慢慢開始成為香江新的熱鬧區域。

  不過那些發展起來的地區大多是與九龍交界的地區，只占新界一小部分區域。

  嘗到甜頭的港府當然不會放過新界北部的廣大土地，畢竟港府最主要的財政收入就是賣土地的收入。

  但是元朗那邊土地是多，但還是太偏僻了，就算到了八十年代，那裡百分之八十都是農田。

  地產商不是慈善家，都是逐利的，這樣的土地幾乎沒人感興趣。

  於是在一九七八年，港府為了增強吸引力，在新界元朗地區的天水圍批了一塊面積接近五平方公里的土地。

  這一招果然奏效，這塊土地一出，吸引了大量的地產公司。

  這麼一大塊土地如果開發出來肯定是能獲利的，但是周期肯定很長，而且其他各方面的投入也會更多。

  所以考慮到投資效率，很多地產公司也紛紛打了退堂鼓。

  最後由會德豐、長江實業和本土地頭蛇趙家接手，共同成立了魏城公司來運作這個天水圍項目。

  後世有一部由劉青雲、古仔主要的電影《竊聽風雲3》，其中的事件原型就是天水圍項目的開發。

  但是到了七九年，隨著內地改革開放，內地一家雄厚的國企進入香江市場，有意開發天水圍。

  而因為這個項目開發難度確實比較大，趙家和會德豐趁機脫手了魏城公司的股權，由這家國企接手。

  內地的公司此刻還是比較天真的，認為現在是香江房地產行業的快速發展期，現在買入地盤似乎是穩賺不賠的買賣。

  不過進場之後才發現其中的問題，開發這麼大的項目需要的資金是海量的。

  任何一家地產開發商也不可能拿出這麼多現金，即使有這筆錢，也不可能傻傻的全投進來。

  開發一個樓盤，一般都是銀行貸款加樓花出售來回流資金，穩健一點的話最多自己前期會投入一點資金。

  但魏城公司第一步就困難重重，因為沒什麼銀行願意貸款。

  這不是政治原因，而是實在是銀行根本不看好天水圍這麼大的項目，而且擁有魏城公司百分之五十一股權的國企根本就沒有房地產開發經驗。

  即使是滙豐銀行，也不敢貸出十幾億港元，萬一這筆錢成了壞帳，那這筆貸款也得讓滙豐脫掉幾層皮。

  陷入進退兩難的大國企只能找到魏城公司的另一個股東李超人。

  如果是原先的歷史，即使李超人想幫這個忙，但天水圍這邊的確是太過貧窮，即使是他也無力回天，他沒有跟著跑路算是不錯了。

  更何況他一直忙著和滙豐談判收購和記黃埔，根本沒空理會這件事，而魏城公司也因此停下來所有計劃。

  不過這一世，因為在收購和記黃埔集團的競爭中輸給了雷蘊榮，再加上獲得了滙豐銀行的支持，因此老李同志可謂是財力雄厚。

  雖說後來李超人收購了香江電燈公司，但是仍然還有餘力去操作其他的項目。

  因此天水圍這個項目他也沒有放棄，在國企找上他的時候，李超人也在上下奔走。

  不過這個項目確實太大了，他們根本吃不下，不得不再找一個實力雄厚的合作夥伴。

  最後李超人和內地國企找上了和合實業的胡應相。

  別看和合實業在後世不怎麼出名，實力也遠遜香江新四大家族的地產公司，但在此時，和合實業可是香江的頭部地產商。

  胡應相不知道怎麼考慮的，可能就喜歡大投資回報周期長的項目，或許看到最近越來越火熱的地產市場，覺得這個項目利潤很可觀，也欣然加入。

  不過真等到實操的時候，他們發現還是想的太簡單了，就算把房子建起來，也賣不出去。

  買得起的人不會在這麼偏的地方買房，本地人想買也買不起。

  就在大家再次陷入困境的時候，腦子靈活的李超人卻看到了解決的辦法。

  他注意到原先同樣略顯偏僻的大埔區因為高新工業園區的成立，吸引了不少工廠的入駐。

  有工廠自然也有工人，工人拿到工資後自然要消費，所以大埔區圍繞著工業園區這一塊也是越來越繁華，就連周邊低價都上漲了不少。

  因此李超人提議是不是也可以在天水圍引入工廠，從而帶動這邊的發展。

  要說香江旗下最多工廠的人非雷蘊榮莫屬，這也是胡應相找上雷蘊榮的原因。

  一旁的雷蘊榮聽胡應相講述這前因後果，不由好奇地問道：

  「內地的那家大國企是哪家公司？」

  「華潤集團。」

  「原來是這家公司，難怪這麼無所畏懼敢一頭扎進這個項目。」

  華潤集團在後世可是鼎鼎大名，堪稱巨無霸，旗下產業眾多，地產行業同樣是業內標杆，華潤萬象城可是不遜於萬達廣場的商圈。

  「阿榮聽說過這家公司？」胡應相問道。

  「有所耳聞。」

  既然已經把話說開了，胡應相也沒有再拐彎抹角，直接說道：

  「阿榮，只要你能把工廠開過來，地皮免費送給你，如果有興趣的話，你也可以入股魏城公司。」

  說完胡應相略顯期待地看著雷蘊榮，不過接著說了一句：

  「當然如果這與你公司的規劃不符，讓你為難的話也不要緊，直接說就行，我們也不會讓你難做。」

  聽到胡應相這話，雷蘊榮也不由得陷入了沉思。

  要說這個項目賺錢肯定是能賺錢的，只是開發周期會比較長罷了。

  還別說，李超人確實眼光比較犀利，如果用工廠帶動當地的發展的話，這確實能夠縮短從開發到能夠盈利的時間。

  雖然再過兩年會碰到地產危機，但歷史上，港府為了向內地政府示好，動用資金回收了這片土地。

  港府回收之後，又將其中位置最好的5公頃土地以八億港幣賣給了魏城公司。

  後來華潤沒有能力開發，李超人接手了這個項目，開發了香江十大圍村的嘉湖山莊，獲利數十億港幣。

  這還是因為李超人只想賺一筆錢就走，而且只有原來十分之一的面積。

  如果讓雷蘊榮現在將工業引入後，不讓港府回收這塊土地，在未來香江房價暴漲，這片土地必然能夠獲利更大。

  再說如果再加上他們幾個人一起加入的話，雷蘊榮不相信會開發不出來，就算是給一片海都能給他填了。

  而且建廠的土地白給，在這塊土地發展起來之後，價值同樣不菲。

  當然，九十年代以後香江工業開始萎縮，但這並不是問題，萎縮不代表沒有，就算是到了新世紀的第二個十年，香江照樣有不少工廠。

  歐美國家人工成本比香江更高，但一樣有自己的工業，只要到時候能夠慢慢轉型，同樣能夠收穫巨大利潤。

  既然這個項目前景不錯，那雷蘊榮也沒有拒絕的理由。

  不過既然決定進場，那肯定要利益最大化，僅僅只是建廠的話就沒多少意思了，投資魏城公司才是利潤大頭。

  「胡伯伯，去天水圍建廠沒有問題，不過在商言商，我需要投資魏城公司，而且不能低於百分之二十的股份。」雷蘊榮認真地說道。

  胡應相聽到雷蘊榮這話，略顯緊繃的臉上不由放鬆下來，笑著說道：

  「沒問題，百分之二十就百分之二十。」

  雷蘊榮注意到霍大亨和包船王也同樣臉露笑著，疑惑地問道：

  「胡伯伯，如果我拿百分之二十的話，剩下就給您們幾位的股份應該就不多了吧？更何況還有李超人呢。」

  如果雷蘊榮要拿百分之二十的股份的，肯定不可能從華潤手裡出。

  因為一旦稀釋了華潤手裡的股份的話，那麼他們的持股比例將低於百分之五十一，這對國企來說，政治意義就完全不一樣了。

  但是雷蘊榮拿這百分之二十的股份也不是白拿，也是出錢買的。

  而且這個項目中，雷蘊榮的作用無疑是最大的，他拿這麼多股份也是心安理得。

  那麼就只剩下百分之二十九的股份就給他們三個加上李超人分，那每個人不過百分之七左右，持股比例就太低了。

  就算這個項目未來利潤可觀，但是對於這幾位大佬來說，就有點雞肋了。

  「哈哈，我來給你解答這個疑惑。」霍大亨笑著說道：「因為一些特殊的原因，華潤公司決定撤出這個項目，到時候天水圍這個項目就由我們四個加上李超人五人來開發。」

  「原來如此。」雷蘊榮恍然道。

  他倒是對華潤的這個決定沒有感到太驚訝，畢竟是國企，是要服從國家的意志的。

  現在內地正是進行重大歷史變革的時期，而且沒有任何參考的對象，一切都需要自己摸著石頭過河。

  過程總是不可能一帆風順的，所以導致風向有時候也會忽左忽右，不過幸好最後的結果是好的。

  不過既然華潤公司退出這個項目的話，那股權他們五個人就好分了。

  其實說實話華潤退出也好，因為在這個項目中它確實起不到多麼大的作用，最多就是出錢。

  而他們幾個最不缺的就是錢，他們之所以還願意讓它拿這麼多的股份，不過也是因為它是國企罷了。

  這時包船王也接著說道：

  「其實老胡找到我們的時候，我們也是不想投資的，不過聽了他們的計劃我覺得還是可行的。

  但最重要的還是在於你，如果你答應把工廠開過來的話那一切好說，如果不能的話，那我們也不會參與這個項目。」

  「聽包伯伯這話，我是想不答應都不行了。」雷蘊榮也開了個小玩笑。

  「那可不，說起來也是我們幾個老傢伙跟著阿榮你掙錢，哈哈哈！」胡應相笑道。

  「既然阿榮已經答應投資這個項目，那這幾天我們也可以把大致的框架確定下來，然後再去和華潤公司交割股份。」霍大亨說道。

  「沒問題，我覺得我們到時候需要去港府那邊溝通一下，看能不能再給一些優惠的政策，畢竟我們可是給港府解決了一個大難題。

  如果這塊土地真的開發起來了，肯定也能帶動周邊的發展，到時候地價上漲，賺得最多的反而是港府。」雷蘊榮接著說道。

  「沒錯，確實得要點政策，我們可是大量真金白銀投進去的。」

  商談完這件事情之後，幾人也離開半島酒店。

  第二天，雷蘊榮叫來今年剛上任的九龍發展公司總裁邱全金，他是被雷蘊榮從和記黃埔調過去的。

  邱全金之前是都城地產公司的副總經理，負責項目的開發，後來都城地產被雷蘊榮賣給了陳家的大昌地產，他作為和黃的代表自然也會到和黃上班。

  後來雷蘊榮也覺得時機成熟，九龍發展旗下的土地也可以開始慢慢開發了，就將邱全金要了過來，讓他擔任九龍發展總經理。

  沒錯，這次天水圍項目雷蘊榮決定不讓和記黃埔集團來參與，而是用九龍發展。

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